Небольшой прогресс

В конце августа компания «Стройград» запускает в эксплуатацию складской комплекс «Прогресс» класса А общей площадью 5500 кв. м и готовится выставить его на продажу. Комплекс рассчитан на одного-двух крупных арендаторов и находится в Ново-Савиновском районе Казани. Аналитики считают, что удачное расположение объекта и его небольшая площадь вызовут интерес со стороны потенциальных покупателей.

Как сообщил «где Деньги» коммерческий директор ООО «Стройград» (Казань) Вадим Семененко, сейчас на объекте проходят пуско-наладочные работы инженерных систем, благоустройство прилегающей территории и устраняются мелкие недоделки. По его словам, реализация проекта от разработки концепции до строительной готовности заняла около двух лет, причем в разгар кризиса работы замораживались на 4 месяца. «На ранней стадии строительства велись переговоры с крупными фармацевтической и продуктовой компаниями о продаже комплекса по принципу built-to-suit (проект полностью адаптируется под нужды клиента. — Прим. ред.). Но выход на рынок с таким проектом пришелся на начало кризиса и покупатель или арендатор не был готов связывать себя долгосрочными обязательствами по объекту, имеющему на тот момент 50%-ной строительной готовности», — рассказал господин Семененко. «В этих обстоятельствах было принято решение достроить «Прогресс» как универсальный складской комплекс класса А, подходящий каждому арендатору», — добавил он. По мнению господина Семененко, такая адаптивность является серьезным конкурентным преимуществом комплекса: склад рассчитан на хранение совершенно разных групп товаров, кроме того, есть возможность существенно расширить прилегающую территорию и адаптировать комплекс под оптовый магазин.
Пока, по данным «где Деньги», ни один договор аренды не подписан, однако ведутся переговоры сразу с несколькими федеральными компаниями. «Существенного спроса в складском сегменте класса А со стороны местных компаний мы не наблюдаем», — подтвердил Вадим Семененко. По его словам, срок окупаемости проекта по сравнению с докризисными планами увеличится в 1,5-2 раза. При этом он не стал раскрывать размера инвестиций и срока окупаемости.
Напомним, это уже четвертый комплекс складов класса А в Казани. Череда запусков складов высокого уровня в Татарстане идет с 2008 года, когда были сданы в эксплуатацию «Q-Парк Казань» (1-я очередь — 70 тыс. кв. м, компания Quinn Group), «Биек Тау» (1-я очередь — 160 тыс. кв. м, компания «Евразия Логистик») и всего месяц назад — комплекс «Константиновский» (общая площадь — 44 тыс. кв. м, компания «С-Лоджистик»). На их фоне комплекс «Прогресс» отличается скромными размерами и расположением: сейчас это единственный склад класса А, находящийся в черте города. Впрочем, не все опрошенные «где Деньги» участники рынка считают удачным такое расположение складского комплекса. Так, по словам коммерческого директора ООО «С-Лоджистик» Дмитрия Овсянникова, федеральные дистрибуторы предпочитают хранить свою продукцию в местах, удобных для вывоза товаров в другие города Татарстана и ближайшие регионы. «Если распределительный центр находится в черте города, это вызовет дополнительные транспортные проблемы, в частности, из-за пробок», — считает он.
Предлагаемая арендная ставка комплекса «Прогресс» составляет 260 руб./кв. м в месяц без учета платы за коммунальные услуги и операционные расходы. Руководитель отдела аналитики рынка офисной и складской недвижимости Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова оценила стоимость аренды как достаточно высокую для Казани, однако относительно оптимальную с учетом расположения комплекса в городе. Для сравнения, «Евразия Логистик» сдает площади «Биек Тау» (федеральная трасса М7, 6 км от Казани) по 240 руб./кв. м в месяц.
«Стройград» стал первым в Казани владельцем складских площадей класса А, объявившим о продаже своего объекта. Вадим Семененко выразил уверенность в том, что желающие иметь склад в собственности найдутся. При этом он не назвал продажной стоимости комплекса. По мнению аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, цена такого комплекса составляет $500-1000 за кв. м.
Мнения опрошенных «Где Деньги» экспертов относительно перспектив комплекса «Прогресс» разделились. Ольга Рыбакова согласна, что объект вызовет интерес со стороны потенциальных покупателей. «Весьма важным фактором в реализации площадей комплекса «Прогресс» станет его расположение в черте города. Кроме того, реализовать небольшой объект сейчас гораздо проще, чем большие площади», — пояснила она «где Деньги». «Однозначно, покупателями будут не местные компании», — уверен директор компании «Ринго» (владеет складскими помещениями в Казани) Сергей Коксанов.
В свою очередь генеральный директор компании IQ Property Management (управляет логопарком «Биек Тау») Евгений Гриханов считает, что компаниям, которым нужен склад, больше будут заинтересованы в аренде, нежели в его покупке. «Сегодня федеральные компании заинтересованы в выживании и развитии бизнеса, а не инвестировании в недвижимость» — сказал господин Гриханов, пояснив, что сейчас финансы ограничены и имеют высокую стоимость.