Сергей Щетинников, руководитель отдела недвижимости компании «Латыпов Риелти»

«Наш рынок очень сильно дисконтируют одиночки»

Во время кризиса рынок недвижимости оказался одним из самых уязвленных секторов экономики, а, по мнению многих экспертов, с него-то все и началось: вспомним кризис американской ипотеки. Соответственно, как и в любой кризисный период каждый стремится найти новые пути решения возникающих проблем, что приводит к возникновению новых бизнес-моделей, некоторые из которых продолжают существовать и в послекризисный период. О том, что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости Казани, главному редактору делового еженедельника «где Деньги» рассказал руководитель отдела недвижимости компании «Латыпов Риелти» Сергей Щетинников.

— Сергей Леонидович, в двух словах, что нового на рынке коммерческой недвижимости?
— Сейчас заметно активизировался спрос на небольшие помещения под розничную торговлю и услуги. Можно предположить, что представители малого бизнеса поверили, что кризис уже кончился, либо что и в кризис можно жить. При этом спрос на офисную недвижимость продолжает оставаться на достаточно низком уровне.
— Как отреагировали собственники недвижимости на этот спрос?
— 2-3 года назад сдать помещение под офис было легко и просто. Компании росли, множились. На наш рынок приходили московские, иностранные компании, которым также нужны были помещения под офис. Однако во время кризиса многие компании ушли с рынка, оставшиеся сжались в размерах: кто-то нашел меньшую площадь, кто-то — дешевле. В результате много офисных помещений пустует. Мы общаемся с собственниками и стараемся донести мысль, что простой — это не только упущенная выгода, но и прямой убыток: коммунальные платежи платить все равно приходится. В итоге многие сейчас переориентировались на сдачу офисов под розничные услуги «в нарезку».
— О каких площадях идет речь?
— Нарезали по комнатам. Блок-офис на первом этаже может составлять порядка 80-100 кв. м. Это 4-5 комнат плюс холл. По таким площадям и раздается. У нас сейчас наработан стандартный пул — парикмахерская, ателье, ломбард, магазинчик бытовой химии. Они хорошо друг друга дополняют. Самое сложное убедить собственника посадить туда первых арендаторов. Понятно, что сдавать одну комнату в помещении страшно. А вдруг другие комнаты не смогут сдать? Но практика показывает, что спрос есть. Как только появляются 1-2 арендатора, они подтягивают своих знакомых или те, кто ходит туда покупать, захотят попробовать открыть свою точку. Так что блок-офис быстро обрастает арендаторами. Для особо сомневающихся мы готовим список готовых к заселению арендаторов.
— А по ценам как? Они лояльны к таким начинающим бизнесам?
— Нет. К маленьким бизнесам никто не лоялен — у них есть один большой недостаток: они легко открываются и так же легко закрываются. Очень сложно спрогнозировать, сколько такая фирма будет арендовать помещение. Если будет хорошее место и арендатор окажется расторопным, который соседние подъезды расклеит своими рекламами и по почтовым ящикам объявления разнесет, то у него будет клиентура, и при любом уровне арендной платы это место окупится. Поэтому собственникам недвижимости нет нужды делать скидки. По таким помещениям спрос был всегда, и цена на них во время кризиса практически не изменилась. Сейчас в Казани средняя стоимость аренды торгового помещения 1000-1500 руб./кв. м. По розничным услугам в «тихих» районах цена до 500 руб./кв. м. В то же время в офисном сегменте падение цены составило порядка 10%.
— То есть выгоднее сдавать блок-офис по частям?
— Однозначно сказать нельзя. С одной стороны, выгоднее, но нужно учитывать ротацию мелких арендаторов. Кто-то съехал — месяц-другой теряется. Кроме того, мелкие арендаторы не платят за места общего пользования — коридоры, санузлы. Поэтому надо либо самому грамотно управлять этим бизнесом, либо привлекать специалистов, которые бы все рассчитали, составили своего рода бизнес-план — сколько он будет получать за сдачу офиса целиком, а сколько — по частям, и какие желательно установить цены в этом конкретно помещении, чтобы не было потери из-за мест общего пользования.
— Растет ли количество жилья, переведенного в нежилой фонд?
— Мы стараемся помогать тем, кто живет на первых этажах, оформить перевод их квартир. Под розницу очень интересны места на исторически сложившихся местах пересечения транспортных и людских потоков. Там, где перекладные остановки. Например, Ямашева–Адоратского, около Московского рынка, Мавлютова, Чуйкова, проспект Победы–Зорге и т.д. В этих местах первые этажи в домах старых проектов не очень комфортны для проживания, постоянный шум, планировка не очень удобная. В то же время на помещения этого сегмента постоянно большой спрос, особенно на те, где окна выходят на проезжую часть, на так называемую первую линию.
— Сколько сейчас может стоить такое жилье?
— Если продают жильцы и у них нет спекулятивных желаний, то цена может быть на уровне 45-50 тыс. руб./кв. м. Ну а агентства могут выставлять жилье по цене свыше 55 тыс. руб. Если же помещения уже переведены в нежилой фонд, то все зависит от аппетита инвестора. Встречали предложения и по 100-120 тыс. руб. Это уже чистой воды спекуляция, собственники ждут своего клиента, которому нужно именно это помещение. Казалось бы, активно идет новое строительство, новые дома уже изначально проектируют с нежилыми первыми этажами, но спрос на квартиры на первых этажах только увеличивается, растут и цены. По разговорам с собственниками, они планируют в ближайшее время поднять арендные ставки на 5-10%.
Что касается офисной недвижимости, то в первом полугодии этого года восстановился спрос на маленькие офисы —15-30 кв. м. В прошлом году спроса на эти офисы практически не было. Особо мы отметили, что в Казани очень оживились туристические фирмы — спрос с их стороны вырос за последние полгода раза в три.
— С чем это связано?
— Во-первых, в прошлом году много туристических агентств ушло с рынка. С появлением спроса на эти услуги образовавшуюся пустоту заполняют новые фирмы. Во-вторых, открытие турагентства не требует очень больших инвестиций. Судя по первоначальным требованиям к помещениям, которые они выставляют, это в основном новички, а не те, кто уже работал на рынке до кризиса.
— Вернулись ли цены на офисные помещения на докризисный уровень?
— Нет. Как они упали в начале кризиса на 20-30%, так пока на этом уровне и находятся. Хотя, на первый взгляд, может показаться, что цены на офисы выросли. Но на самом деле выросла составляющая коммунальных услуг в цене. Из-за этого арендная ставка в среднем поднялась на 50 руб. за метр.
— Что сейчас происходит на рынке складской недвижимости?
— Сначала оживился микробизнес, за ним начинает восстанавливаться малый бизнес. Складская же недвижимость связана с более крупными компаниями. До них оживление еще не дошло. По моему мнению, оживление на этом рынке начнется не ранее весны следующего года. Спрос на складскую недвижимость очень мал, причем это не новые клиенты, а ротация — фирмы ищут, где дешевле, чтобы переехать, либо чтобы «продавить» собственника площадей на снижение цены. Арендодатели идут на большие скидки, вплоть до 50%, лишь бы клиент не ушел.
— Усиливается ли конкуренция на рынке агентств недвижимости?
— Наш рынок очень сильно дисконтируют «одиночки», которые занимаются этим бизнесом параллельно своей основной деятельности. Например, по поручению руководства свой фирмы сотрудник нашел офис, чуть-чуть в ценах стал разбираться и подумал — а почему бы самому не начать оказывать такие услуги? Арендаторам они предлагают найти площади, арендодателям — клиентов, оплату берут и с тех и с других. В результате непонятно, чьи интересы отстаивают, не консультируют по договорам. Зато готовы работать за чисто символические деньги, грубо говоря, за зарплату одного человека. В профессиональных агентствах есть штат юристов, аудиторов, которые могут дать консультацию, что немаловажно, ведь надо учитывать нюансы налогообложения при продаже и аренде.
Еще одной особенностью нашего рынка является то, что здесь присутствуют компании, предлагающие разные схемы оплаты своих услуг. В Казани исторически сложилась схема, по которой платит тот, кто ищет помещения. Раньше на рынке существовал дефицит недвижимости, и такая схема имела основания. Но некоторые компании, в том числе и наша, ориентируются на оказание услуг собственнику помещений. Это общемировая практика в условиях избытка площадей — кто сдает недвижимость, тот и платит за поиск клиентов. Кроме того, работать с собственником намного надежнее, потому что в противном случае, кроме помещения, надо продать еще риэлтерскую услугу. Обращали, наверное, внимание, когда сдаются внаем квартиры (а они сдаются по старой схеме — клиенты пользуются услугами риэлтора, который подбирает для них квартиру), риэлтор до последнего старается не говорить, в каком точно доме, в какой квартире, напускает как можно больше тумана, боясь, что клиенты напрямую договорятся с собственником жилья. Мы же официально работаем на собственника помещений и не скрываем, что действуем в его интересах. При этом никаких денег от арендаторов мы не принимаем. Они могут напрямую позвонить собственнику — цена будет та же самая. Но с нами арендаторам работать интереснее, так как у собственника может быть одно помещение, а мы можем предложить много альтернатив.
— Но ведь вам выгодно как можно быстрее сдать или продать недвижимость, ведь только после этого получите свои деньги?
— Это так. Чем быстрее, тем лучше. Но, с другой стороны, вознаграждение привязано к арендной ставке или стоимости контракта. Поэтому задача стоит сложная — нужно, чтобы было и побыстрее, и подороже. Поэтому мы предоставляем собственнику расклад, какова рыночная ситуация и за какое время можно продать недвижимость при той или иной цене. Собственник сам выбирает, что ему лучше — ждать полгода и продать по более дорогой цене или же немного скинуть и совершить сделку за месяц-другой.
— Если сравнить первое полугодие 2010 года с первым полугодием прошлого года, насколько у вас увеличилось количество контрактов?
— Количество контрактов возросло примерно в 2 раза, а по площадям — в 3 раза. То есть на рынок приходят более крупные собственники недвижимости. Недавно мы делали анализ, который показал, что общее количество предложений коммерческой недвижимости на казанском рынке составляет 800-900 объектов. Из них порядка 180 предложений проходит через нашу компанию. Это почти 20-25% от всего рынка.